EN

Lease agreement with a subsequent right of purchase

Property Search

€ 0€ 7,500,000

More options
More options
we found 0 results
Your search results
January 24, 2020

Sorry, this entry is only available in Russian. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

Последнее время такая опция покупки недвижимости в Испании набирает популярность. Когда ипотеку на покупку нового жилья получить сложно, но какие-то сбережения имеются, многие клиенты выбирают аренду с правом выкупа. Давайте разберем детально что такое договор аренды с правом выкупа и как это работает в Испании.

Как это работает в Испании?

Во-первых, надо понимать, что договор аренды с правом выкупа – это двойной договор, состоящий из двух субдоговоров, а именно: договора аренды и договора продажи. Подобный договор позволяет арендатору снимать жилье в течение определенного срока. По окончании срока аренды, арендатор имеет преимущественное право покупки по цене, зафиксированный в договоре (так же это называется опцион). В данном случае, сделанные платежи по аренде полностью или частично засчитываются в счет стоимости продажи.

По мнению Верховного Суда Испании, контракт аренды с правом выкупа является предконтрактом купли-продажи, причем односторонним, где одна из сторон дает другой стороне право выкупа в течение определенного срока и на определенных условиях. Такой договор может также сопровождаться выплатой залога продавцу со стороны будущего покупателя. 

Преимущества договора аренды с правом выкупа

Данный вид договора может быть взаимовыгодным для обеих сторон. 

Для Арендатора. Арендатор может снимать жилье в аренду и таким образом вкладывать деньги в возможную будущую покупку. Цена продажи оговаривается заранее и фиксируется, что является несомненным плюсом при возможном росте цен на жилье в течение срока аренды.

Для Арендодателя. Арендодатель получает доход от жилья, при этом держит залог в качестве гарантии покупки. Фиксированная цена продажи гарантирует продавцу получение оговоренной стоимости продажи в случае покупки, что является плюсом в случае падения цен на жилье.

При всем вышесказанном, договор подобного рода совсем не обязательно означает более высокую арендную плату, чем при простом договоре аренды, но подразумевает более высокий первоначальный взнос, обычно в разы превышающий обычный залог при классической аренде. Более того, в случае если арендатор не покупает жилье в конце выделенному ему срока, он теряет все выплаченные суммы (как и выплаты по аренде, так и внесенный залог), тогда как в случае классической аренды залог возвращается.

Каким должен быть договор аренды с правом выкупа?

Договор аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости является нетипичным контрактом для Испании, который не предусмотрен законом, также подобный договор не регулируется напрямую Гражданским кодексом Испании, хотя принимается и признается Законом об ипотеке и Законом о городском лизинге (LAU). Именно поэтому очень важно, чтобы все условия были четко прописаны в самом договоре.

Для того, чтобы договор имел юридическую силу, и в соответствии с требованиями Верховного Суда Испании, необходимо прописать следующие два условия продажи: объект договора и стоимость опциона. В случае внесения залога, в договоре должна быть указана его стоимость.

Так как мы говорим о двойном договоре, необходимо четко отразить в нем условия как аренды, так и продажи. Ниже приведены данные, которые должны быть включены как в договор аренды, так и в договор продажи. 

Договор аренды

  • Максимальный срок аренды, в течение которого арендатор может снимать жилье
  • Срок, в течение которого арендатор может использовать свое право выкупа
  • Стоимость ежемесячной аренды
  • Четкое распределение расходов за жилье (коммунальные услуги, оплата налогов, возможных ремонтов, и т.д.) между арендатором и арендодателем (собственником)

Договор продажи

  • В договоре продажи должна быть обозначена готовность арендодателя продать недвижимость арендатору, если он заинтересован в его покупке
  • Цена продажи
  • Какая часть арендной платы будет учитываться в счет стоимости продажи
  • Стоимость опциона, он же размер залогового взноса (как правило, это процент от стоимости продажи)

Условия договора аренды с правом выкупа

  1. На момент подписания договора аренды с правом выкупа не обязательно устанавливать первоначальный взнос за опцион на покупку. Тем не менее, данная мера рекомендуется для защиты собственника, так как это позволяет гарантировать действительный интерес арендатора в дальнейшем приобретении жилья. Необходимо понимать, что как взнос, так и арендная плата пропадают, если арендатор не использует свое право покупки.
  2. Арендатор имеет право снимать жилье в течение срока действия договора аренды вне зависимости от срока действия права выкупа, т.к. этот договор регулируется законом о городском лизинге (LAU).  
  3. Арендатор может продлить договор об аренде, если есть согласие собственника, но опция выкупа в таком случае истекает, т.к. регулируется уже другим договором.
  4. Собственник не может сдать или продать жилье кому-то другому в течение действия договора аренды с правом выкупа.
  5. Арендатор имеет преимущественное право покупки в течение указанного в договоре срока.
  6. Продажа может состояться гораздо раньше, чем истечет срок действия права выкупа. Как правило, покупка происходит в течение первых двух лет.
  7. Стоимость продажи не может быть изменена ни одной из сторон. Стоимость аренды может изменяться, но лишь в соответствии с индексом потребительских цен IPC, если собственник этого потребует.
  8. В том случае, если арендатор запоздал с платежом аренды более чем на 2 месяца, он теряет право выкупа и внесенный залог.
  9. Договор может быть зарегистрирован в реестре недвижимости (посредством подписания эскритуры у нотариуса) при условии, что обе стороны согласны и выполняют основные требования (необходимо указать цену покупки, размер залога и срок исполнения опциона).

Налоговые нюансы

Договор аренды с опцией выкупа недвижимости в Испании попадает под действие налога на передачу имущества (ITP) и, поэтому, может привести к различным налоговым ситуациям:

  • Если в договоре прописаны только срок действия опциона и стоимость продажи, арендатор может вычесть арендную плату из своих доходов при расчете IRPF (налог на доход физ. лиц), и тогда арендодатель должен также будет задекларировать полученную аренду как доход. Кроме того, после продажи владелец должен будет задекларировать прибыль на капитал, и, если применимо, покупатель вычтет эту сумму при подаче собственной декларации.
  • Если арендатор платит владельцу залоговый взнос за опцион, последний должен задекларировать это как доход, при этом арендатор не может вычесть этот взнос из своих доходов.

В любом случае, нужно иметь ввиду, что стоимость опциона и часть арендных платежей, которые вычитаются из финальной стоимости продажи при использовании права выкупа, могут быть вычтены покупателем при расчете IRPF.

Загрузить образец договора

Leave a Reply

Your email address will not be published.